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基于成分数据的中国房地产资金来源结构变化趋势预测

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□ 陈红梅黄石松　《经济界》 2007年第02期

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　　摘要：在社会经济管理的许多领域中，成分数据广泛应用于分析研究对象结构的变化规律，或者推测研究对象结构的发展趋势等，本文基于1997-2005年的中国房地产资金来源的历史数据，应用成分数据方法对房地产资金来源结构变化进行了分析和预测，针对当前房地产宏观调控中的一些深层次的问题，提出了相应的政策建议。
　　关键词：成分数据房地产资金来源结构
　　
　　一、问题的提出
　　
　　区别于其他行业，房地产行业资金在使用和供求上存在一系列特殊的矛盾：第一，投入的巨大性与投资者自有资金有限性的矛盾。房地产项目的资金投入量都很大，从几百万、几千万、甚至上亿元不等，而一般投资者的自有资金很难支撑。第二，投入的集中性与资金来源分散性的矛盾，房地产的资金投入往往是非常集中的，而资金来源却很分散，一般开发者需要利用自有资金、银行资金，以及其他资金来源渠道，这与资金投入的集中性产生了矛盾。第三，房地产投资资金的固定性、长期性与资金流动性的矛盾。房地产具有不可移动性，决定了资本一旦进入房地产，流动性和变现性就受到一定限制，尽管房地产资金的供给和使用存在很多不可调和的矛盾，但房地产业的主要产品——住房却是社会必需品，其需求量很大，建立顺畅的房地产投融资渠道就十分必要。
　　2003年10月，以规范房地产信贷为主要内容的央行“121号文件”有针对性地对房地产开发企业贷款、对建筑施工企业流动资金贷款用途做了详细规定，从而拉开了宏观调控的序幕。房地产宏观政策的两条主线：一是严把土地关，二是严把信贷关，其根本宗旨和政策目标是：抑制投资过快增长，促进经济增长模式的转变。几年来，金融系统采取了一系列有力的政策措施，严格控制对房地产的信贷投放，提高门槛，强化审核，多次提高商业银行存款准备金比率和贷款利率，实行差别贷款政策，对个人住房按揭也加大了审核管理的力度，限制外资购买房屋和土地。应该看到，到2006年三季度，宏观调控的效果在逐步显现，一些城市土地和房屋价格上涨的势头得到了初步的抑制。然而，持续三年的宏观调控并没有达到预想的效果，城市土地价格持续攀升，房价持续快速上涨，房地产行业一些深层次的结构性问题仍然突出。
　　掌握房地产投资资金来源状况是进行宏观调控的前提。因此，本文立足于1997-2005年的中国房地产资金来源的历史数据，分析了中国房地产资金来源结构历史演变趋势和特征，以及现状反映的问题，并预测了资金来源结构未来的发展趋势，根据这一预测提出了深化宏观调控，改善中国房地产资金结构，规避系统性风险的政策建议。
　　
　　二、房地产资金来源的主要渠道
　　
　　根据我国现行统计制度，房地产资金来源是按房地产项目来进行统计的，分为国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。(见表1)

　　1、国家预算内资金(国家和地方财政拨款)。在计划体制下，国家和地方财政拨款是国家和各级地方政府拨给国有房地产企业的开发经营基金或专项开发资金，由财政部门核准划拨形成企业资本金。由于住房是社会必需品，其性质带有一定的保障性，因此住房的投资主体包括政府，在国外，政府资金在住房市场的运用，一是政府直接投资建设公共住房或给予建设者补贴，二是政府对于低收入需求者直接提供购买或租用房屋的补贴。随着我国投融资体制的改革，我国房地产业逐步建立了以银行信贷为中心的多样化的融资渠道，政府不再向国有企业增加财政投入用作企业资本金，而主要通过建设经济适用房和廉租房等保障性住宅，加大对住宅市场的投入，但根据现行的统计制度，地方政府在经济适用房建设中的土地出让金的减免等并未统计入住房建设资金中，因而形成政府投入的低估。
　　2、国内贷款(面向开发商的贷款)。房地产业的银行贷款直接表现为土地储备贷款和房地产开发贷款，包括：流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金：开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性资金贷款；房地产抵押贷款。开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。
　　3、债券(企业债券)。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。
　　4、利用外资。外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售、物业经营等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资于房地产行业。在投资方式上主要包括：(1)直接利用外资：主要指股权投资，包括通过独资、合资或合作经营；(2)间接利用外资：主要指贷款，包括外国政府贷款、国际金融组织贷款和外国商业银行贷款。
　　5、自筹资金。自筹资金主要指自有资金。包括：(1)企业内部资金：指企业暂时没有利用或没有充分利用的资金，包括公积金、未分配利润等；(2)其他企业资金：包括企业间联营、入股、债券及各种商业信用，既有长期的、稳定的联合，又有短期的、临时的融通；(3)职工和民间资金：指本企业职工和城乡居民手中暂时或者较长时期内闲置的资金通过投资的渠道成为房地产开发企业的资金来源；(4)发行股票。
　　6、其他资金来源。主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成。房地产开发企业通过预售房地产品，提前向购买者或使用单位收取定金和分期付款，既可以解决开发资金的不足，也可以避免市场滞销风险，降低资金成本，加快资金周转。企业除向银行贷款外，还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。这些非银行金融机构，有的直接开展存、放款业务，有的为企业融资结算提供服务。
　　
　　
　　三、1997-2005年中国房地产资金来源结构变化趋势
　　

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