珠三角地产的疯涨带动了全国市场,那这一轮珠三角的暴跌,也会是全国地产市场的预演?
2008年5月5日,被寄予厚望的深圳地产春季交易会在无奈中落下帷幕。5天的交易会,成交量却只有889套,连续3天均价跌破1万元/平方米,日均成交量甚至比4月还低。而在2007年7月高点时,深圳均价高达1.7万元/平方米,关内均价达到2.5万元/平方米,日成交量接近400套。
毫无疑问,珠三角地产已经成为颓势难挽的中国房地产市场的重灾区。
2007年,珠三角一直是地产话题的制造者:首富、地王、囤地、拐点、降价……这些话题和现象无一不是从珠三角发端,继而向全国蔓延。在这一轮房地产市场高速发展中,珠三角的大地产公司尤其抢眼,它们携资本之力,快速扩张,高价囤地。而珠三角炒房者的实力之强,并不在温州炒房团之下。
然而“9·27新政”一出,最先受到冲击、房价跌幅最大的也是珠三角。在这一轮潮涨潮落之中,珠三角的地产生态圈的各种角色,地产公司、地产顾问、中介、炒房者、有“刚需”的买房者等,都在这9个月中经历了丰富的故事。
5月,《中国企业家》记者深入走访了珠三角地产生态图的各种角色,追踪他们2007年8月至2008年5月这段时间的故事,力图还原这段惊心动魄的历史,为风云乍起的中国地产留下一份清明上河图式的记录。这是过了7年好日子的中国地产一份梦醒时分的记忆。
2007.8.9
职业炒家。最早离场的人。
8月9日,深圳最热的一天。牛波(化名)果断卖出1套200多平方米的华侨城波托菲诺豪宅,单价50000元/平方米不啻为天价。这套房子在2005年底购买时的价格刚刚突破10000元,三年暴涨400%。
牛女士算得上深圳地产圈子中的大户职业炒家,她手上最多掌握了近100套房源,其中大部分是豪宅。从5月份开始,珠三角的楼市一天一个价往上涨,报纸上关于深圳人通宵排队买房、开盘售罄的新闻不断。牛波则在这三个月内把手中的房子陆续出手,赚了个金银满钵。现在放出了手中剩下的最后一套房子,她松了一口气。“这几年虽然房价一直在涨,在变现之前还是背了巨大的风险。”她说。
在炒房之前,牛女士经营着一家外贸公司,当发现炒一套房子的利润比外贸公司一个月的利润还高时,她很快加入了炒房的队伍。像牛波这样的职业炒家据说在深圳大概有300多人,他们自成一个小圈子,每个人都能调动千万、甚至上亿元的资金。他们实际上是深圳楼市中的庄家之一,当他们大量出货的时候,深圳的房价已经不可避免地到顶了。
新盘的销售市场也开始冰山融动。金地梅陇镇的售楼人员张玲(化名)敏感地发现最近几天单日成交量比7月份下降了一大截,虽然,看房的人并不见减少。她并不知道,深圳各银行的数千亿贷款指标均于7月底发放所剩无几,银行已无款可贷。在这种情况下,8月初深圳很多银行出台了“一手楼个贷严控、二手楼个贷叫停”的政策。没有想到的是,这是最后一根稻草,深圳的楼市从此进入下降通道。
2007.9.11
囤地。最后的疯狂。
2007年9月11日上午,广州土地交易中心拍卖会,空气中弥漫着硝烟味道。拍卖开始20分钟后,富力地产就以高达18728元/平方米的楼面价,一把捧走了广州白云大道的新地王。
万科、保利、中海、金地等等地产大佬虎视眈眈地盯着剩下的12块土地。为了节省时间,拍卖师宣布把拍卖竞价提到3000万元一次,这是广州土地拍卖有史以来最高的拍卖竞价。
10点58分,白云区金沙洲B3701A02的居住用地以8.21亿元的价格起拍。其后短短的18分钟之内,这块土地经过了59次竞价(平均下来每18秒就有一次举牌),保利最终以21.2亿元取得了胜利,楼面价高达8769元/平方米,金沙洲的新地王诞生了。
一个小时之内,连续诞生两个区域地王。现场沸腾了,拿到地的沾沾自喜,没有拿到的摩拳擦掌、势在必得。这种近于失去理智的集体亢奋一直延续到下午5点拍卖会结束。下午又有两个区域地王诞生。这一天13块土地共拍出了90多亿元的总价。广州市政府原计划的2007年土地出让金一共才90亿元,没想到,9月11日这一天就超过了全年的计划额。
直至走出拍卖场,大多数参加拍卖的地产商还都像打了兴奋剂一样兴致高昂、意犹未尽,不过,也有一些地产商在拍卖会结束之前就离开了会场。“这么高的地价,除非房价就只涨不跌。但房价怎么会只涨不跌呢?”这种理性的判断在当时都被视作酸葡萄心态。
这一天,广州最贵的楼盘之一、位于珠江新城的博雅首府已经卖到了3.8万元/平方米的高价,珠江新城的均价已经到了2.4万元/平方米,人们的购买热情持续冲高。
