关键词：物业管理；现状；对策
摘要：物业管理作为一个发展中的新型行业，是人们赖以生存的基本条件，而物业管理的状况又直接影响城市的形象，影响人们的生活质量。因此，提高城市文明程度、城市品位、构建和谐社会、满足业主的最基本生活需求，对于构建社会主义和谐社会具有重要的现实意义。
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
文章编号：1671-8089（2007）08-0094-02
◎周伟建（1955— ），女，湖南长沙人，本科，湖南省人民医院总务科主任兼经理，高级工程师，研究方向：工程管理及物业管理。
物业管理是二十世纪末兴起的新型服务性行业，它涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋、设施设备维修保养等方面。随着房地产行业的大力发展和人们生活水平的提高，物业管理观念也在逐渐深入人心。物业管理是创建文明城市，实现城市现代化管理的手段之一。
一、物业管理的现状问题
1、建管脱节造成物业管理先天不足
由于在开发建设过程中施工质量差导致楼盘存在的后遗症带到了后续的物业管理之中，诸如：房屋开裂、渗漏、脱壳、电梯故障、公专变电源、产权纠纷等等，维修成本过高致使物业管理公司根本无力承担；有的开发商为促销楼盘，做出许多不切实际的承诺，如；小区绿化率、配套设施设备齐全、为业主提供金牌服务等也给物业管理造成了被动局面，一旦处理不当，就会加剧业主与物业管理公司之间的矛盾。
2、物业公司服务僵化
服务项目单一、服务内容简单，是当前大多数物业管理公司运作的通病，服务质量难以提升，仅停留在治安和卫生保洁两类低层次的服务上。近年来有关物业管理方面的纠纷不断，如停车收费、小区公用部分出租的收益问题、发生财产失窃、人身伤害、油烟困扰等问题，物业管理公司既无对策又不积极与业主沟通，由此引发的矛盾、纠纷层出不穷，即使媒体曝光也无济于事，有的甚至对簿公堂诉讼于法律，最终的结果还是业主忍气吞声。如何保障小区的和谐安定已成为小区业主关注的焦点问题，通过调查数据显示，安全保卫不力为最高，占了60％，物业乱收费占14.29％，房屋公用设施设备维修不力占14.29％，物业人员态度、素质差占2.86％，公摊、公用部分收益未归全体业主占2.86％，环境卫生状况差占2.86％。
3、物业管理收费难
由于我国长期以来受计划经济时期福利分房及低租养房观念的影响，部分业主对物业管理运作模式缺乏深刻的了解或不愿意去了解，没有形成物业管理是商品的消费观念。特别是对那些重收轻管、多收少管、质价不符、运作不规范的物业管理公司，更是使广大业主拒交物业管理费的重要原因。据消费者协会的数字统计，在诸多投诉中，物业投诉一直位居第三位。由于有70％的物业管理公司是由房地产开发企业派生出来的，因此，当业主与开发商沟通受阻时，自然将矛头转移到物业管理公司身上，物业公司无法解决时，业主也只好拿出拒缴物业管理费的杀手锏。而物业管理公司总说自己亏损严重，却又不肯按政府和物价部门的要求定期向业主公布帐目，致使业主怀疑物业管理公司的诚信和交纳的管理费是否用在了自己物业的管理上。由此造成的收费难阻碍了物业管理向规范理性和健康的发展。
4、物业管理公司专业化程度不高、规模偏小、专业人才缺乏
一方面，我国物业管理起步较晚，专业人才赶不上市场的需求，据了解长沙市目前有大小物业公司不下500家，而具有高素质、多技能的专业人才却很少，因此造成了大多数物业公司经营运作不畅，管理模式难上档次。另一方面，物业管理公司过于追求利润不可能也不会花很高的成本配置高级人才或投资培训具有专业技能的员工。管理的模式基本停留在传统的看门、守栋、卫生清扫上，服务质量、服务技能和方法的落后，造成业主的满意率低。经对某小区的问卷调查表明，认为满意的仅占42％，一般的占38％，不满意的占20％，与业主购房时的期望值相差甚远。
5、业主委员会没有发挥应有的作用
由于两者之间的效用目标不一致，且业主委员会的成员可能因为私利，在物业管理中发挥的作用不大；有的业主委员会成员是由物业管理公司指定的，根本不能代表广大业主的利益，更不可能对物业管理公司实施有效的监督，当物业管理公司与业主之间产生矛盾时，难以力求公正，控制混乱局面。目前有很大一部分小区无业主委员会，即使已经成立了业主委员会的实际上也是名存实亡，只有极个别的业主委员会能够发挥一定的作用，但最终还是物业管理公司说了算。
二、改变物业管理现状问题的对策
要改变目前物业管理的现状，应严格按照国务院、建设部颁发的《物业管理条例》，使物业管理的各项活动都在法律的约束下规范的运作。由此，笔者认为物业管理规范化应从以下几方面努力：
