摘要:美国次贷危机已经愈演愈烈,对于未来的判断越发困难。通过分析美国房价变化趋势及房屋价格下降的结构性原因,本文尝试对次贷危机的内在经济逻辑进行梳理,并就此推导次贷危机中关键性因素之间的相互关系。
关键词:次贷危机;抵押贷款衍生品
一、今后一段时间的美国房价变化趋势
对于今后一段时间美国房价的变化趋势,许多投资银行给出了自己悲观的判断,比如美林证券就预测美国房价有可能会在今后的两年继续下跌10%。根据“房屋价格/租金”这一传统的衡量房屋价格趋势的指标。美国2008年第一季度房屋价格,租金依然比长期趋势所达到的房屋价格与租金比率高出近35%,那么可以预见的是在2009年年底之前房屋价格/租金肯定还要下降几十个百分点,并且达到长期水平。“购买能力指数”从另外一个角度支持了美国整个房地产市场还将大幅下挫这一悲观市场预测的合理性。这一指数提供了这样一种评估标准:将收入为全国平均水平的“一般房屋”购买者偿付的抵押贷款金额占他们收入的百分比作为研究对象。在抵押贷款利率不变的假设下,指数在1993年到2003年期间平均涨幅大概为17.5%,2006年这一指数已经飙升到26%,之后在房屋价格和抵押贷款利率双重急挫下开始快速下滑,目前这一指数为20%左右,可以预测的是随着“购买能力指数”越来越接近泡沫以前的水平,2009年年底之前房价还将会大幅度下滑。
二、美国房屋价格下降的结构性原因
房屋价格之所以会大幅度下降,不仅仅是一个趋势性的问题,更是一个结构性的问题。从1985年到2005年20年之间,美国房屋的空置率平均只有1.7%,而2007年年底房屋空置率达到创纪录的2.8%,并将持续很长一段时间。这暗示着即使房屋估值回到泡沫产生前的水平,房屋价格依然会低于房价长期趋势6%-7%,除非房地产市场的超额供给完全消失或者明显减少。美国房屋空置率在即将到来的一段时间之所以居高不下,主要是由于首次购买房屋的购房者急剧减少,以及可预计的大规模丧失抵押品赎回权的临近这两个原因造成的。
首先,首次购房者的数量大幅减少严重地影响到了房地产市场的供需平衡。自从抵押贷款标准降低的上个世纪90年代中期,年轻人群尤其是30周岁以下的年轻人群。已经不在意他们所积攒的薪水是不是负担得起他们房子的首付,因为他们完全可以通过举借次级抵押贷款或者其他私人计划的抵押贷款来支付他们的房子。由于贷款首付限制放松,10%或者低至5%的首付便可以取得抵押贷款,20%的首付比例俨然已经成为过往。不过,由于在次级抵押贷款大行其道的上个世纪90年代中期到2006年这一段时间,大量的房屋需求已经提前释放,即许多当时还是30岁以下的年轻人已经通过次级抵押贷款或者其他一些首付低于20%的抵押贷款购买了住宅(当然他们中的小部分已经被沉重的债务负担拖垮了),作为房屋购买主力的首次购房者急剧减少。而由于次贷危机的爆发,抵押贷款的首付款比例又重新回到20%,这阻止了大量首次购房需求,大多数还没有攒够房屋20%首付款的20多岁的年轻人不得不面对这个现实。
相比房屋需求的减少,供给的增加是目前市场上房价下跌的主因,更是这次住宅市场衰退与以往衰退的主要不同。正是因为越来越多的次级抵押贷款甚至是其他级别的抵押贷款进入了法定的破产拍卖程序的过程加深了市场供过于需的矛盾。估计2008年一季度就会有大概100万到150万套被没收住宅挤进房地产市场供给一方,而在2007年之前平均每年只有50万套。从这个角度看,供给方增加了超过100%,而需求方又显得过于疲软,根据上一次2001年“新经济”衰退的经验,丧失抵押贷款赎回率在事实衰退之后的2003年才开始逐渐下降。
最糟的是,由于2006年之后新增的次级抵押贷款大多数(这一比例甚至高达90%)是可调整利率抵押贷款(ARM),这些贷款以及之前已经发放的次级抵押贷款不会在货币市场紧缩的初期急速违约,因为大多数ARM的利率锁定期超过两年。ARM的违约率会随着贷款期限的增加而越来越高,由于2005年和2006年是次级贷款发放的高峰期,所以伴随着这两年以及之前大量的可调整利率抵押贷款陆续进人利率重设期,借款人的压力陡然增加,所以在住宅价格低迷、房屋所有者很难获得新的抵押贷款的情况下,即使出售他们手上的房屋也不足以还清他们所欠的抵押贷款,违约是唯一的选择。
