摘要：实施土地永久使用权制度，是为了鼓励投资者做好实业，鼓励投资者投资土地、开发土地。但国家如果管理调控不当，将可能导致土地垄断，土地投机，以及土地食利阶层的出现，随之将会出现土地抛荒和实业荒废。要科学设置税费，强化土地调控，让土地永久使用权制度成为经济社会发展的永恒源动力。
关键词：土地制度；土地增值税；制度创新
中图分类号：Ｆ301文献标识码：Ａ文章编号：1003－854Ｘ（2007）10－0047－02
一、科学合理开征土地使用税
国家作为土地所有者，从法理上讲，对土地使用权应收取一定的税费。收取土地使用税，既是所有者的权益，又是政府进行土地调控的重要手段。从当前国家开征土地使用税的情况来看，分为大中小城市和小城镇四个等级，年平米最高为10、8、6、4元，最低为5、4、3、2角，对农林牧渔生产用地免收。各级政府在此框架内，又细分为工业、商业、住宅三大类。从实际开征的结果来看，调控的效果并不理想，收益也不大。其主要原因是税率太低和广大农村因土地为集体所有不能纳入征收范围。土地使用税的主要作用：
第一是防止土地抛荒。防止土地抛荒，是因为土地不加以耕种，还必须继续交纳土地使用税，在没有土地投机和不享有土地增值的情况下，人们就会转让该块土地，而购买者在同样的土地政策环境下，只能是为了耕种而购买。在当前土地政策中，农业因政策导向、体制、现状等原因，免交免征，从而导致土地使用税防止抛荒的作用无用武之地。第二是抑制非农业非生产性建设用地。当前设计的商业、工业、住宅三级土地使用税，商业最高、工业次之，住宅最低，对非农业非生产性用地采取抑制性政策，思路是对的，但税率太低，难起作用。第三是国家作为所有者收取其应享有的土地收益，防止国家利益受损。
从土地使用税的这些作用来看，实施土地永久使用权制度，应开征农业土地使用税。要实现开征土地使用税的目的，发挥其调控作用，应考虑进一步拉大土地使用税的级差税率，形成商业、工业、农业和住宅4个不同等级的税率。至于对农业的扶持，可以通过基础设施投入和农产品补贴来进行，鼓励人们进行生产，而非仅仅是拥有土地。对住宅的使用税，应设计为最低，因为住宅涉及民生民本且无生产功能，按照“居者有其屋”的要求，住宅的土地使用税应该予以免交。对于房价上涨、一人多宅、房产投机等问题，并非是土地使用税所能解决的问题，它属于土地增值税调控的范围。至于豪宅，因经济社会的发展，生活水平的提高，在未来30年内，应该有20－30％的人住上别墅或豪宅；况且允许人们先富裕起来，富裕起来的人应该住得好一些；否则，富人和一般人住得差别不大，将来社会发展了，这些房屋又要拆掉重建，对社会资源也是一种浪费。现在一些发达国家，居民的别墅占有量已达到40％以上。况且，豪宅的购置，土地使用税抑制的份量不大，主要是土地增值税起较大的抑制作用。因此，住宅可以统一不征收土地使用税。
二、当前征收土地增值税存在的问题
第一，征收缺乏一定的严肃性。税法出来了，但一直未征，现在房价上涨，税务总局发一个通知要征，要清盘。这种对整个经济和民生有重大影响的税法，什么时候开征，应经过全国人民代表大会讨论通过，不应由全国人大常委会决定，更不应由税务总局决定。
第二，征收缺乏一定的规范性。从《增值税法》中计算增值额的扣除项目来看，五项之中，第三项最为重要：“新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格”；该条中的“成本、费用”，没有指出根据什么规定来计算，在操作上，伸缩性太大。这也是导致当前房地产业的土地增值税难以征收和征收难度较大的根本原因。该条中的“成本、费用”，应予以明确规定。比如，可以强制规定为各省定期颁布实施的建设工程计价定额来进行计算。这样税务部门的自由裁定权就大为缩小，操作性将大为提高。
第三，税率设置在科学性上有一定的漏洞。目前房地产土地增值税，净利润在20％以内的，免征土地增值税；超过这个幅度，实行的是“四级超率累进税率”。这个累进税率，好像是加大了税率的征收，压缩了开发商的利润空间。但仔细分析，我们仍不难发现，增值额越大，即使交纳了累进税率，利润率还是越大；假设扣除额为100，其增值额为20％，免征增值税，其利润是20；如增值额为50％，征增值税30％，其利润是35；如增值额是100％，征增值税40％，其利润是60；如增值额是200％，征增值税50％，其利润是100；如增值额是200％以上，征增值税60％，其利润是无穷大；集中来看，它们分别依次为：20、35、60、100、无穷大。利润率是越来越大，这个越来越大的利润率，实际上还是土地的增值部分。作为开发公司，谁都愿意通过提价来瓜分国家应享有的土地增值利润份额。因此，目前的土地增值税政策，难以抑制房产开发公司通过提高房价来进一步提高利润率的冲动。这也是当前房产价格不断上涨的根本原因。
